정부는 17일 관계부처 합동으로 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표하면서 청라국제도시가 포함된 인천 서구 전 지역을 '투기과열지역'에 선정하였다. 이에 따라 점차 회복세에 접어들고 있던 청라 지역의 부동산 시장에 어떤 영향이 끼칠지 귀추가 주목된다. 투기과열지역은 오는 19일부터 적용될 예정이다.

이번 발표는 서울 지역 주택가격이 상승추세로 전환되고 안산과 군포 등 규제지역에 포함되어 있지 않았던 수도권과 청주 등 지방 일부 지역의 과열이 지속됨에 따라 시행되었다.

여기에 건물‧토지 등 부동산을 구입 후 재판매하거나 임대하는 부동산매매업‧임대업 법인이 최근 빠르게 증가하고, 보증금을 승계하여 매수하는 갭 투자 비중도 증가 추세에 놓인 것도 한 몫을 했다고 설명한다.

이에 정부는 서울 중저가주택, 수도권ㆍ지방 비규제지역 중심의 시장 불안요인이 여전하며, 서울 고가‧재건축주택의 상승 압력이 가시화됨에 따라 최저수준 금리‧풍부한 유동성에 따른 일부 투기수요가 지속되는 경우 실수요자의 내 집 마련 기회 감소 우려가 크다고 판단하여 관리방안을 발표하게 되었다고 설명하였다.

이번 발표의 주 골자는 ▶비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권 ․대전․청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정 ▶개발호재로 인하여 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역에 대해서 토지거래허가구역으로 지정 추진 ▶갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화 ▶재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비 ▶주택 매매·임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자유인을 억제하고, 과세체계를 정비하여 법인을 통한 세금 회피 차단 ▶12.16대책 및 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6)의 후속조치를 조속히 차질 없이 추진 이다.

이에 따라 19일부터 서울과 인천 전역, 경기도 대부분 지역과 청주, 대전, 세종, 대구에 대해서 조정대상지역으로 편입시키고, 이 중에서 기존 비규제지역 중 과열이 심화되고 있던 안산시 단원구와 군포를 포함한 일부 지역은 투기과열지구에 포함된다. 인천의 경우 연수구와 남동구, 서구 지역이 투기과열지구에 포함되면서 청라를 포함한 지역의 부동산 시장에 큰 영향을 받을 전망이다.

인천시 전역을 포함한 많은 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구에 포함됨에 따라 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제가 적용된다.

현 규정은 2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주택담보대출이 원천적으로 금지되며, 1주택 세대는 기존주택을 2년 내 처분(투기과열은 1년) 및 전입조건과 무주택 자녀 분가, 부모 별거 봉양 등을 제외하고 주택담보대출이 원칙적으로 금지하고 있다.

여기에 시가 9억을 초과하는 고가주택 구입시에는 무주택세대가 구입 후 2년내(투기과열지구는 1년내) 전입, 1주택세대가 기존주택 2년내(투기과열지구는 1년내) 처분 및 전입 시를 제외하고 실거주 목적을 제외한 주택담보대출이 금지하고 있으며, 주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급도 금지하고 있다.

오는 7월부터는 전세자금대출 규제가 강화되어 무주택자와 1주택 세대의 경우 모든 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과될 예정이다.

갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용의 제한도 강화된다. 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가되며, 전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출이 즉시 회수된다.

추가로 오는 9월부터는 '부동산거래신고법 시행령'이 개정되는 대로 투기과열지구와 조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 제출이 의무화되고, 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부하여 제출해야 한다. 증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사에 착수에 들어가는 등 규제와 조치가 심화될 예정이다.

청라국제도시의 경우 9억을 초과하는 고가주택이 많이 분포하고 있지는 않지만, 청라에 실거주하는 세대가 청라 내부의 다른 아파트로 집을 옮기거나 청라에 다세대를 보유하는 세대가 많이 분포한 편이다.

이로 인해 투기과열지역으로 지정된 이후에는 양도세 증가로 인해 부동산 거래가 줄어들어 부동산 거래에 악영향을 줄 수도 있다는 우려도 있지만, 한편으로는 청라국제도시가 이전까지 뚜렷한 호재가 없어 부동산 가치를 저평가를 받았다가 7호선 연장 확정, 시티타워 및 스타필드 착공 등의 호재로 비로소 회복세에 접어들었고, 더 이상 청라에 신규 아파트 분양이 없다는 점에서 오히려 장기적으로는 이번 조치로 인해 청라 부동산의 가치가 제 궤도에 오를 것이라는 분석도 있다.

청라 부동산 관계자는 "청라에서 연이은 개발 호재로 청라 부동산 시장이 활기를 찾고 있었는데, 투기과열지역 지정으로 대출이 까다로워지고 양도세가 많이 부과되어 매매 시세가 떨어져 악영향이 끼치지 않을까 조심스럽다"며 "하지만 청라국제도시의 경우 호재가 많고 신규 분양 및 재개발 지역에 해당되지 않기 때문에 오히려 제대로 된 가치평가를 받을 것으로 기대한다"고 설명하였다.

이어 관계자는 "각 지역별 부동산 시장 특성에 맞는 맞춤형 부동산 대책이 필요하다"고 밝혔다.