2020년 7월 31일 시행된 소위 ‘임대차 3법’이 또다시 입질에 오르고 있다.

3법 중 계약갱신청구권이란 기존 주택임대차보호법상 계약기간인 2년에 더해 임차인에게 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여한 것이다. 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 정함으로써 4년의 임대차 기간을 보장한다. 또 전월세 상한제는 전월세 계약을 갱신할 경우 보증금 또는 차임을 이전 보증금 또는 차임의 5% 범위 내에서만 인정하도록 하는 제도다. 전월세 신고제는 전월세 계약을 할 때 30일 내에 보증금, 임대료, 임대기간 등의 계약 내용을 관할 시군구청에 신고하도록 하는 제도다. 주택 임대차 실거래 정보가 공개돼 임대차 데이터를 확보하고, 투명한 임대차 거래관행을 확립하기 위해 도입된 제도다.

이들 임대차 3법은 국민 주거안정을 목표로 임차인을 폭넓게 보호하겠다고 한다. 하지만 헌법에서 금지하는 소급입법부터가 문제다. 그리고 특정지역에 임대주택수요가 공급을 초과할 경우 임대료 상한제로 상승하는 전월세를 막는 것은 한계가 있다. 임대료 상한제로 인해 투자이윤이 줄어들게 되면 임대인은 임대주택공급을 포기하게 돼 전월세 물량이 줄어들게 된다.

이에 따른 부작용이 현실로 나타났다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가격 상승률은 임대차 3법 시행 1년 전  3.5%였지만 시행 1년 후 6.5%로 높아졌다. 임대인은 법정 한도인 5% 이내 인상을 지키되 처음 계약할 때 앞으로 4년간 상승폭을 감안해 임대료를 높게 정하는 사례도 발생했다. 

선진 외국의 임대차관련제도는 임차인 보호에 무게를 두고 있지만 임대인의 재산권도 보장한다. 독일은 임대차계약 최단기간이 1년이며 특별한 사유가 없는 한 임차인은 계속 거주할 수 있다. 임대료 증액 상한도 3년에 20%의 상한선을 두고 있다. 독일 임대료 인상률 결정의 한 방식인 지수식차임방식은 소비자물가지수에 연동해 임대료 인상액이 결정된다. 독일의 임대료규제정책은 찬반논쟁이 지속되고 있다. 

프랑스는 2018년 일명 ‘엘랑법’을 도입하면서 임대료상한제를 각 지자체의 자율에 맡겼다. 파리시는 2019년 1월부터 임대료 규제 정책을 펴고 있다. 임대료 기준은 매년 물가상승률을 반영해서 갱신한다. 미국은 뉴욕 등 일부 대도시를 중심으로 일정한 인상률을 유지하는 임대료 규제가 시행되고 있다. 인상률은 도시마다 차등적으로 LA는 2~5%, 워싱턴 DC 등은 소비자물가상승률과 연동해 연간 5~10% 수준이다. 영국도 임대료 규제를 시행하고 있지만 임차인뿐 아니라 임대인의 경제적 이익도 고려하고 있다. 임대수입이 일정액 미달의 경우 임대소득세가 면제되고 있다.

외국의 임대료 규제의 특징은 물가상승률을 반영하며 도시마다 주거사정에 따라 유연하게 시행돼 임차인과 임대인의 권리를 균형 있게 보호하고자 한다.

한국의 임대차 3법이 임차인 보호 측면에서 효과가 있다고 주장하기엔 한계가 있다. 임대인이 계약갱신을 거절하기 위해서 임대인이 거짓으로 실거주한다는 이유를 대는 경우도 문제다. 임대차 3법은 어떻게 투명성을 견지할 것인가가 과제다. 정부는 전월세 신고제를 먼저 시행해 시장을 투명하게 파악한 다음에 상한제 등의 규제를 했어야 했다.

임대차 3법만으로는 세입자의 주거불안을 해결하기에는 한계가 있다. 정부는 공공임대주택을 지속적으로 공급하면서 민간임대주택의 공급확대를 위한 지원책 등 프로그램을 다양화해야 한다. 극심한 전세난 속에 임차인의 주거권과 임대인의 재산권을 제대로 보장하지 못하는 현행 임대차 3법은 속히 개정될 필요가 있다.

하성규 명예교수 / 중앙대 도시계획･부동산학과 kslee@hapt.co.kr

출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)