조경관리의 시작은 언제부터일까. 먼저 공동주택 건설 과정을 보자. 사업계획승인에 따라 건축물을 완성하고 주택법 제49조에 따라 사용검사를 받는다. 과반수의 입주와 입주자대표회의 구성 후 절차에 따라 인계인수 과정을 거친다. 이후 공동주택의 관리는 공동주택관리법에 따르게 된다.

이처럼 사업주체 관리에서 입주민 스스로 관리하는 체계로 변환되며 조경은 입주민의 재산이 된다. 조경하자 관리 담보기간은 3년이다. 하자기간이 끝나고 실질적인 관리가 시작한다고 생각할 수 있다. 그러나 수목은 살아있는 생명체다. 조경식재 공간을 조성하고 어떤 수목이 어디에 식재됐는지 미리 알아야 한다.

요즘처럼 기후환경 변화가 큰 상황에서 수목이 얼마나 살지 예측하기 어렵다. 아파트는 인공지반에 조경을 하기 때문이다. 게다가 단지내 포장면의 증가로 불투수층이 형성돼 비가 와도 수용력 한계에 따른 배수불량으로 피해를 입고 가뭄에는 건조로 인한 피해를 받기 쉽다. 

조경관리의 시작을 하자담보기간이 끝난 후부터라고 보면 안 된다. 수목이 아파트라는 공간에 들어오는 때부터로 봐야 한다. 이후 유지관리 작업이 중요하다. 살아있는 생명체로서 돌봄작업이 수반돼 아파트의 수명과 함께 끝나는 것으로 봐야 한다. 조경은 입주민의 재산이다. 지속적이고 연속성 있는 관리체계가 필요하다. 

그런데 현재 공동주택관리법은 ‘공용부분의 주요시설물에 대해 장기수선계획을 수립하고 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립해야 한다’고 규정하고 있다. 

조경은 시설물에 해당하지 않는다. 따라서 장기수선계획서에 포함돼 있지 않아 관리비용을 충당하기 어렵다. 결국 관리의 부재가 나타날 수밖에 없다. 조경유지 관리비가 없어 소극적으로 대처할 수밖에 없는 것이 관리현실이다.

 앞으로 조경관리가 환경관리의 주축이 되도록 하는 법령 정비가 꼭 필요하다. 그래서 조경전문가가 유지관리를 전문적, 체계적으로 할 수 있는 통로를 열어줘 아파트의 재산가치를 향상시키고 입주민에게 쾌적한 환경서비스를 제공할 수 있게 해야 한다.

우리나라는 공동주택 비중이 70%에 이른다. 밀집해 있는 도심에서 공동주택의 조경은 도시공원처럼 공공재로서 큰 역할을 한다. 입주민의 생활과 가장 밀접한 공간이다. 사유지가 아니라 공공재로 유지관리되도록 제도개선이 이뤄져야 한다. 지자체의 보조금 지원 확대, 조경관리의 생애주기에 맞는 장기수선계획 수립 등 적극적인 공동주택 조경관리 시스템이 구축돼야 한다. 

그렇다면 아파트에서 조경 유지관리 작업은 어떻게 해야 하는가. 핵심적인 두 가지를 소개한다.

1. 수목유지 관리 매뉴얼을 만들자

건강하고 건전한 수목의 생장을 위해서는 연간 관리계획이 필수적이다. 봄부터 겨울까지 월별, 계절별, 수목별 관리 매뉴얼을 만들어야 한다. 그래서 아파트 수목에 대한 △주요 병충해 방제 △갈수기의 관수 △영양상태를 고려한 시비작업 △잡초로 인한 화단의 잠식을 막는 예초 및 제초작업 등 계획의 이행 여부를 점검해야 한다.

2. 수목 리모델링 작업을 생각하자

수목의 식재 위치에 따른 수종 파악, 생장 특성에 따른 전지, 전정, 밀식 정도에 적합한 간벌작업, 식재 공간 부족으로 건물이나 시설물과 다툼이 있는 곳의 수목 리모델링 작업을 해줘야 한다. 아파트 건물과 인접해 식재된 수목은 주로 느티나무, 목련, 벚나무, 회화나무, 메타세쿼이아, 은행나무 등이다. 특성에 따라 20~40m까지 자라기 때문에 단기적인 강전정이 아니라 장기적인 관점에서는 다른 수목으로 대체할 필요가 있다.

조경 민원은 ‘큰 싸움’으로 치닫기 쉽다

청와대 민원-입대의 회장 해임도
‘관리일지’ 만들고 신뢰 쌓아가야

지자체에서 근무하며 아파트의 민원을 접하게 된다. 아이러니하게도 조경으로 인한 민원이 발생하면 극단으로 치닫는 경우가 많다.

인천에서 세대수가 가장 많고 전국적으로도 손에 꼽을 정도로 큰 규모의 아파트에서 얼마 전 조경 민원이 발생했다. 하자보수 손해배상금으로 나온 조경하자 금액으로 고사목과 미식재 부분에 대해 입찰을 해 사업자를 선정하고 하자처리를 진행하는 과정에서 민원이 불거졌다. 

문제 삼는 측에서는 ‘나무를 심지 않아도 되는데 불필요하게 심어 많은 돈을 낭비하고 있다’, ‘엉터리 식재로 이식한 나무가 다시 고사하고 있다’고 지적했다. 또 ‘조경회사들의 담합으로 너무 비싼 금액으로 낙찰이 됐다’, ‘하자 수목 수량이 과다하게 조사돼 보수 금액을 부풀렸다’는 등 많은 문제 제기가 있었다.

단지는 발칵 뒤집혔다. 일부는 부실한 하자처리를 이유로 관리주체와 입주자대표회의의 문제점을 언론에 제보했다. 급기야는 청와대까지 민원을 제기하기에 이르렀다. 상호불신이 심해져 결국 식재 공사를 중단하고 계약을 해지하기에 이르렀다. 이 과정에서 비상대책위원회가 생기고 결국 입대의 회장이 해임당하는 일이 벌어지기도 했다.

그 과정에서 낙찰업체의 사업실적과 업체평가 내용이 낱낱이 파헤쳐졌다. 관리주체의 조경하자 적출 근거가 불명확하다는 점도 드러났다. 특히 하자 소송을 시작한 시점에서 이미 많은 기간이 지났다. 아파트가 입주 10년이 지나 조경하자를 처리하는 과정에서 검토가 충분했는지에 관해 아쉬운 부분이 많았다. 10년 전에 식재된 나무는 이제 많이 자라 그늘을 제공하는 녹음수로 변해 있을 터이고 하자담보 기간이 지나 고사한 곳은 이식이 필요할 수 있다. 그러니 주민에게 추가 부담 없이 하자 손해배상금으로 조경의 부족한 부분을 채우고 개선하여 좋은 녹지 환경을 만드는 식으로 입주자와 합의가 있었더라면 더 좋았을 것이다. 관리주체가 조경하자 처리에만 무게를 두고 조경 리모델링의 기회는 외면하지 않았는지 되짚어봐야 한다.

또 다른 민원사례는 조경 유지관리 업체에 대한 불신에서 빚어졌다. 유지관리업체는 용역의 내용대로 이행했다. 그런데 일각에서는 ‘병충해 관리가 안 돼 나무가 죽었다’, ‘전지가 안 됐다’는 등으로 인정하지 않았다. 이들은 입대의를 관리 감독 태만, 법령위반이라며 문제 삼았고 해임으로 몰고 갔다.

언제부터인가 민원이 무서워졌다. 때로는 작은 실수나 오류 하나도 용납하지 않고, 트집 잡기로 상대방을 끌어 내리는 행태가 나타난다. 사실관계 확인 없이 입대의를 비리 집단으로 몰아가다가 나중에는 나 몰라라 하기도 한다.

조경은 입주민이 가장 쉽게 접하고 잘못된 현장을 그대로 볼 수 있어 누군가가 ‘잘못됐다’고 지적하고 선동하면 싸움이 벌어지기 쉽다. 따라서 조경 유지관리를 하는 측에서는 반드시 수목 관리일지를 만들어 월별, 연간 작업내용을 기재해야 한다. 작업 사진을 첨부한 작업완료 보고서를 갖춰야 한다. 동별 대표자나 입주민들의 불신을 사지 않도록 관리해야 한다. 또 작업이 미비하거나 견적서와 다르게 된 경우에는 업체의 작업 내용과 대조해 이상이 없도록 해야 한다.

출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr) 오순화의 슬기로운 조경생활