[김형철의 아파트 법률상담]
저는 2019년 4월경 아파트 임대기간 2년, 보증금 6억 5000만 원으로 하는 임대차계약을 체결했습니다. 임대인은 2021년 1월경 저에게 자신이 실거주하게 돼서 임대차계약 갱신을 거절한다는 문자를 보냈습니다. 결국 저는 2021년 4월경 다른 아파트로 이사를 했는데, 이사 간 후 3일 뒤 임대인이 제3자에게 이 아파트를 보증금 11억 원에 임대한 사실을 알게 됐습니다. 임대인은 다음 세입자를 찾아 전세금을 대폭 올려받기 위해서 저에게 실거주하겠다고 거짓말을 하고 갱신을 거절한 것 같습니다. 이 경우 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있을까요? 

 2020년 개정된 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 계약기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 임대인으로서는 계약 기간이 2년 더 연장됨에도 불구하고 전세금은 5%까지만 올릴 수 있기 때문에 갱신거절을 원하는 경우가 많습니다. 그래서 임대인은 자신이나 가족이 실거주할 것이라는 ‘정당한 사유’를 들며 갱신거절을 하곤 합니다. 

그렇다면 임대인이 실제로 임차인이 퇴거한 뒤 실거주를 하는지 확인하는 방법이 있을까요? 주택임대차보호법 시행령 제6조에 따르면 계약갱신이 거절된 임차인은 확정일자부여기관에 임대차정보제공을 요청해 해당 부동산에 대한 임대기간, 보증금 등 임대차 정보를 확인할 수 있습니다. 

아마 질의자도 위와 같은 방법으로 임대인의 실거주 여부를 확인한 것으로 보입니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간이 만료되기 전에 ‘정당한 사유’ 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(제6조의 3 제5항). 이 때 ‘정당한 사유’는 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정으로 예를 들어 실거주를 하던 가족(직계존비속)이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미하는 것입니다. 

만약 질의자의 임대인이 위와 같은 정당한 사유 없이 갱신을 거절했다면 질의자에게 갱신거절로 인한 손해를 배상해야 합니다. 손해배상액은 당사자 간 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이뤄지지 않는 한 ①갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액 ②임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 ③갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 합니다. 

이 경우 임대인이 제3자에게 받은 보증금과 질의자로부터 받았던 보증금의 차액이 상당하므로 위 ②항에 따른 손해배상액의 예시를 들어보겠습니다. 주택임대차법 제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한)에 따른 기준금리 2%로 계산한다면 손해배상액은 1800만 원이 됩니다. 

[11억 원×2%÷12개월(피고가 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임)-6억5000만 원×2%÷12개월 (갱신거절 당시 환산월차임)]×24개월=1800만 원  

질의자가 임대인에게 갱신거절로 인한 손해배상을 직접 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유가 있다며 배상액 지급을 거절할 가능성이 큽니다. 그러나 실제 민사소송에서는 임대인이 자신에게 정당한 사유가 있음을 객관적으로 입증해야 하므로, 질의자로서는 임대인을 상대로 손해배상 청구소송을 제기해 보는 방법도 고려해볼 수 있습니다. 

출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)